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不動産投資

利回りを考える

不動産の利回りとは通常の場合は総投資額と年間の収益を主として考えられます。
尚、不動産投資物件を一定期間の保有後に売買した場合などは、売却した価格によって不動産を持っていた期間の利回りが変動してきます。
下記ではどのように変動してその語の利回りに影響を与えてしまうのかを検証してみました。

利回りの意外な落とし穴とは
新築物件と中古物件の利回りを考える
自身の物件があるすぐ隣の場所でまったく同じ規模で年間の賃料の収入が同額の賃貸用の不動産があったとすると、一方が新築で、もう一方が築10年の中古の物件の場合だとどちらの方が高く売ることが可能だと思いますか?
不動産的観点から一般的な価値を考えると、当然ながら新築の方が高く売ることが出来ます。
なおかつ賃料の収入が同額の場合でも、中古物件の場合に発生する修繕に対する高いリスクや賃料が減ってしまい、総合的にもリスクが高くなってしまうため、高い新築物件より非常に高い利回りを要求されるためなのです。

時間経過の利回りと不動産価格の因果関係
新築で賃貸専用の不動産物件を購入して、後に家賃収入と土地の価格双方がまったく変わらないとした場合、築年数が経過を重ねれば重ねるほど不動産のリスクは比例し高まり、結果高い利回りが要求され不動産価格の売却可能価格はもちろん下がってしまいます。

売却する金額によって利回りは自在に変化します
不動産物件を購入してから一定の期間が経過した後に、その同様の不動産を売った場合に投資額に対して最終の損益は以下のように算出されています。

売却額-不動産取得価格+保有期間中に得た家賃収入=投資額に対する最終損益と考えます

ある程度の安定のある家賃の収入が現段階で得られても、売却価格によっては保有期間中の家賃の収入によって利益が加算された投資額に対してのリターンが想定以上に大きく増加したり、またそれとは逆にリターンが大幅減になったり、また場合によってはマイナス査定になってしまうこともあるので注意が必要です。

不動産物件を投資するにおいて、投資額や不動産物件の正式な購入価格の保証などがあまりないため、最終的な利回りというのは物件を売却時に正式に算出されます。不動産投資で一定の高い利回り率を得続けるためには、それをいかに活用して最終的な収益を上げていくかが非常に大きなポイントとなってきています。
ちなみに売却価格が購入価格を下回ってしまうような可能性が高い可能性がある場合には、長期的にその当該物件を保有をすることによりある程度の一定の収益の確保が出来るでしょう。

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2016/6/15 更新

 

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