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不動産投資

税金を考える

近年、テレビや新聞などで脱税という言葉や税金対策という言葉をよく耳にしませんか?
それが一体どんなものなのか、具体的に簡潔に説明できる人は身の回りでは少ないのではないでしょうか。
もちろん税理士や会計士、その他の税金関係の仕事をしている人やある程度税に関する教養のある人ならもちろん理解しているとは思いますが、普通の社会に生きる私達にとってはあまり馴染みのない言葉で理解に苦しみます。
ここで紹介するということは、不動産投資も税金対策になるということです。これは一体どのような仕組みになっているかここで解説したいと思います。

固定資産税
アパート経営やマンション経営などで使う敷地には「固定資産税」という税金が必然的にかかります。
この固定資産税の算出方法は

固定資産税評価額X税率=固定資産税

なのですが、まずここで問題となるのは「固定資産税評価額」という項目です。これは土地を更地のまま所有していたり、または駐車場と使っているなど、現段階で建造物が建っていない場合は、この評価額は常に100%の満点評価になるため非常に高めの税金がおのずと発生し掛かってしまいます。しかし、この所有している土地に、アパートや賃貸マンション、または賃貸を射止める物件などの建物を建てて自身で経営することによって約3分の1〜6分の1までと翁幅で固定資産税が減税されます。

さらに、その際に建築した建物に掛かる税金も向こう3年間は半額免除になるなど、非常に良いことずくめの待遇となります。
またそのアパート経営など賃貸アパート事業の経営がうまくいけば、一定の安定した家賃収入なども期待できるためそこから税金を払って黒字にすることも十二分に可能であり、そのような方法を用いている方も多数います。
ただ単に土地を所有しているだけでは、非常に高額な税金を取られるだけでマイナス要素だけでありそこから何もプラス要素は生み出しません。また、月極駐車場などよりも、非常に大幅減税が期待できる上に家賃収入も期待できる賃貸物件にしてしまった方が、より多くの利益を出す可能性があります。
ちなみに土地自体に絶対的に発生する税金として、都市計画事業や、区画整理に補填される主たる費用として「都市計画税」という名目の税金も必ず支払いわなくてはいけません。しかし建造物を建てることによって、この旨の税金も非常に大幅な減税対象となります。
要するに簡単に説明すると、土地自体に発生し掛かる税金は自治体が独自で評価し、その評価が高ければ高いほどより多くの税金をやむを得ず取られてしまうのです。少し複雑な言い回しになりますが、賃貸物件を建てるという行為は自治体単位からみると、その土地の評価を下げる行為であるということになると捉えてください。土地を所有していても単にマイナス要素のお金が出ていくばかりで全く特はありません。それならばと、敢えて評価を低くしてしまうことによって、無駄な払う税金を極力少なくした方が良いのでは?というは層の転換の考え方です。またこれは新規住宅建設確保の為によく不動産会社の方達が使うトーク術でもありますので、検討の際は後悔のないようにお気を付け下さい。

所得税
アパート経営やマンション経営などのいわゆる不動産を経営している場合には、家賃収入から経営に掛かる諸費用を差し引くことが可能です。この諸費用の中には、減価償却費、または管理費、住宅ローンの利息など様々な要素が含まれるため、経理の上ではマイナスになってしまうことが多々あります。仮に令を出すと、マンション経営などの他に、本業で仕事をしていた場合などはその時にでた支障によるマイナス分、つまり赤字分を他の仕事で得た所得と差し引いて、その合計金額を減らすことによって、所得税や、地方税などを多少少なくすることができます。
この他の損益と合算することが出来ることはアパート経営など賃貸経営の非常に大きな魅力の1つでもあり、このことを利用すると、例えばサラリーマンなどが自分の収入と賃貸経営で発生したマイナス分と一緒に確定申告することによって給料から毎月引かれている所得税を還付金として正式に取り戻すことが可能となります。ま近年では、会社勤めのサラリーマンでも副業でアパート・マンション経営をやっている事例も珍しくなくなりましたが、本来の理由はこの損益通算での税金対策にあると考えていいでしょう。

 

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最終更新日:2015/1/15

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